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Mietwohnung gekündigt – was ist zu tun

Die Frage: „Muss die Mietwohnung beim Auszug renoviert werden und wenn, in welchem Umfang?“ beschäftigt immer häufiger die Gerichte.

Gerade in den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof in zahlreichen Urteilen die Mieterseite gestärkt. In vielen Mietverträgen werden Schönheitsreparaturen jedoch weiterhin den Mietern aufgebürdet. Allerdings sind dabei zahlreiche Klauseln unwirksam. Welche dies sind und was Mieter tun können, wenn sie dennoch renoviert haben, zeigt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Nach dem Auszug ist es bereits zu spät Schäden des Vormieters nachzuweisen.

Nach dem Auszug ist es bereits zu spät hinterlassene Schäden des Vormieters nachzuweisen. Foto: Patrick Rein

Unwirksame Klauseln in Mietverträgen

Schönheitsreparaturen umfassen verschiedene Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen. „Grundsätzlich fallen sie in den Aufgabenbereich des Vermieters“, erläutert Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, „außer der Mietvertrag enthält andere Vereinbarungen.“ Dies ist regelmäßig der Fall – aber oft entsprechen die Vertragsklauseln nur teilweise den gesetzlichen und gerichtlichen Vorgaben. So sind Klauseln in Mietverträgen, welche den Mieter unangemessen benachteiligen, unwirksam. Das betrifft beispielsweise ein vertraglich festgelegtes Auswechseln von Teppichböden oder Abschleifen von Parkettböden – und zwar unabhängig von den bestehenden Gebrauchsspuren. Ebenso wenig dürfen Mieter mit einer Endrenovierungsklausel verpflichtet werden, grundsätzlich beim Auszug und damit unabhängig von der Wohndauer und vom Wohnungszustand zu renovieren. „Auch sogenannte ‚Fachhandwerkerklauseln‘ muss der Mieter nicht erfüllen“, ergänzt die Rechtsexpertin: „Denn Vermieter dürfen nicht verlangen, dass Mieter professionelle Handwerker mit der Renovierung beauftragen. Eine sorgfältige Renovierung durch den Mieter ist ausreichend (BGH, Az. VIII ZR 294/09).“

DAS-SpandauWas sind Schönheitsreparaturen?

Uneinigkeit besteht schon bei der Frage, was zu den Schönheitsreparaturen zählt und was nicht. Denn nicht alles, was der Vermieter gerne renoviert hätte, ist rechtlich auch erlaubt. Im Gesetz ist der Begriff nicht allgemeingültig definiert. Meist wird jedoch eine Regelung herangezogen, die sich eigentlich auf öffentlich geförderten Wohnraum („Sozialwohnungen“) bezieht: § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV). Dort werden genannt: „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Die Gerichte verstehen unter Schönheitsreparaturen in der Regel alle Maßnahmen zur Beseitigung normaler Abnutzungserscheinungen. Und das sind lediglich Tapezier-, Streich- und Lackierarbeiten sowie ggf. die Beseitigung kleiner Schrammen im Putz oder ähnlicher Nutzungsfolgen. Auch die notwendigen Vorarbeiten zählen dazu, wie etwa das Beseitigen von Dübellöchern. Wichtig: Vom Mieter verursachte regelrechte Schäden – wie beispielsweise stark verkratzte Türen – zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Dafür muss der Mieter bei seinem Auszug in jedem Fall aufkommen (§ 280 BGB)! Schreibt der Vertrag vor, dass die Renovierung der Räume „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ innerhalb bestimmter Fristen erfolgen soll, so ist die Klausel wirksam. Die üblichen Fristen betragen während des Mietverhältnisses für Küchen, Bäder und Duschen drei Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten fünf Jahre und für sonstige Nebenräume sieben Jahre.

Nicht selten stellen Mieter nach getaner Arbeit fest, dass die der Arbeit zu Grunde liegende Schönheitsreparaturklausel unwirksam war und sie die Renovierung nicht hätten ausführen müssen. Ist dies der Fall kann vom Vermieter ein Ersatz der Renovierungskosten verlangt werden.

Patrick Rein